新市域と旧市域の価格差は大きくなる

住宅状況が地価と密接な関係があることから,地価分布図5)と第1因子の得
点分布図を対応させた。図V-4に示したように,第1因子の得点は1坪当た
り20万円(約6.1万円/m2)の等値線の地価線を境に異なる。すなわち,市
街地に近い比較的地価の高い地域には負の得点が分布し,郊外地域内の住宅団
地では正の得点が分布する。『広島市開発状況調書』によると,1980年の更地
分譲の平均価格は旧市域の南区が99,300円/m2,西区が81,500円と高く,新
市域の安佐南区(4,700円/m2)や安佐北区(38,400円m2)の2倍以上の価
格となり,価格差は非常に大きい。また建て売り分譲住宅の1戸当たりの平均
価格(1980年)は,新市域で1,922万円,旧市域で2,485万円であり,1戸
当たりの土地面積では旧市域の171m2,新市域の200m2を考慮すると,さら
に新市域と旧市域の価格差は大きくなる。

そこで,市街地周辺地域と郊外地域の住宅状況の差異をみるために,都心か
らの距離帯別に住宅団地の住宅状況をみた。都心から離れるにしたがい持ち家
率が高くなり,公営住宅・民営借家住宅・給与住宅が減少しているが,表V3
に示すように,住宅事情が良くなり,1世帯当たりの室数は,5km未満の
地域の4.61室から30km以上では6.48室へと広がっている。また1世帯当
たりの畳数では5km未満の地域の29.36畳から30km以上の地域の42.16
畳へと増加している。25~35km地域で室数が少ないのは,持ち家率の低さ
からもわかるように,この距離帯内のあさひヶ丘団地内に県営住宅がまとまっ
て立地しているからである。

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第2因子(年齢構成因子)
第2因子は19.0%の説明量をもち,因子構成から居住者の年齢構成に深く
関係した因子と解釈できる。第2因子の因子得点は,図V-5に示すようにや
や複雑な分布を示すが,正の高い得点は市街地に近接した地域や市街地周辺地
域に多く分布し,負の高い得点は市街地に近接した地域と安佐南区安古市地区
や沼田地区などに多くみられる。

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土地区画整理事業による開発が比較的

一方,負の高い得点をもつ住宅団地は1969年以前の古い時期の開発が多く,民間企業
より公的機関や土地区画整理組合による土地区画整理事業による開発が比較的多い。

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この原因として,広島市や広島県などの公的機関による開発の古い住宅団地
には,都市内部の住宅難解消を目的とした公営住宅が敷地内に建設されており,
県営住宅などの中高層集合住宅を合わせて建設することにより,なるべく多く
の住宅供給数を確保しようとしたことがうかがえる。そのため,公営住宅が敷
地内に建設されている住宅団地では居住面積が狭小となったと解釈される。そ
れに対して,1970年代後半以降の郊外地域における住宅開発では,よりよい
居住条件を求めた住居移動が多くなり,また地価が高いために市街地内部では
広い居住空間を確保することが困難となった。そのため必然的に,広い居住空
間を求めようとする住宅購入者のニーズに合わせて民間企業が郊外地域を開発
したものと思われる。さらに,市街地周辺地域内の住宅団地に比べて,郊外地
域の住宅団地には賃貸アパートなどの狭小な賃貸住宅が含まれることが少ない
ため,1戸当たりの居住空間の広さの差異が大きく異なったものと考えられる。
開発時期別にみると,1964年以前に造成された開発の古い住宅団地における
1世帯当たりの室数は,平均4.52室であったが,1975年以降に造成された住
宅団地では,4.92室へ増加し,1世帯当たりの室数は開発時期の新しいもの
に多い。1世帯当たりの畳数も1970年の27.51畳から1980年には31.06畳へ
と変化している。しかしこれは,年代による差異というより,住宅団地の位置
による影響が大きい。

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住宅状況に関する変数との関係が深い

主因子法による分析の結果,固有値1.0以上の因子が9因子抽出された。こ
れらの9因子で全変動の89.6%を説明するが,第1因子から第3因子までは
とくに説明量が多く,上位3因子で55.4%を説明する。一方,第4因子から
第9因子までの6因子は個々の説明量が少なく,6因子で34.2%を説明する
に過ぎない。水野(1982)の指摘のように,各因子は絶対的なものではなく,
回転により簡単に無に帰してしまうものであるために,あまり判然としない因
子の意味づけは行わない方がよい。そこで本節では,説明量の多い上位3因子
に関して解釈し,それぞれの因子得点の分布について考察を行う。

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①第1因子(住宅状況因子)
第1因子は21.8%の説明量を有し,住宅状況(住宅所有状況と居住空間の
広さ),バスセンターからの距離,40歳代人口率,世帯人員に関する変数の負
荷量が高く,とくに住宅状況に関する変数との関係が深いことから住宅状況因
子と解釈される。第1因子の因子得点分布は,図V-4に示すように,市街地
に近接した市街地周辺地域に負の得点,郊外地域に正の得点が分布し,同心円
構造のような分布パターンを示している。つまり,市街地周辺地域で狭小な借
家に居住する若年世帯が多いのに対して,郊外地域には居住面積の広い持ち家
に居住する40歳代で,世帯人員の多い世帯が多く分布していることを示して
開発時期・開発主体は広島市都市整備局「広島市開発状況調査』より作成
いるものと解釈される。

第1因子に高得点4)をもつ住宅団地の特徴をみると,表V-2に示すように,
正の高い得点をもつ住宅団地は,1970~74年に民間企業により開発されたも
のが非常に多く,1969年以前の開発時期の古い住宅団地は少ない。

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住宅団地居住者の居住特性

広島市においても大規模住宅団地では車道と歩道を分離したものが多く
なり,また街路樹の植樹により緑化を強調するなど個性を出し,他の団地との
差別化が試みられている。

3.住宅団地居住者の特性
住宅団地居住者の居住特性を明らかにするために,本研究では因子生態学的
手法を用いた。居住特性に関する資料は,あらかじめ『広島市開発状況調書
(1980)』に基づき,1.0ha以上の開発面積で1980年国勢調査時に居住者のあ
る住宅団地をリストアップして,それぞれの住宅団地について1980年国勢調
査の最小集計単位である国勢調査区単位の統計資料を集計した。ほとんどすべ
ての住宅団地では,数区あるいは数十区の調査区を合計すれば住宅団地単位の
資料となるが,以下の場合には,なるべく純粋な住宅団地単位の資料とするた
めに次のような操作をした。

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まず,調査区の境界が必ずしも住宅団地の境界と一致せず,調査区が住宅団
地に隣接する在来市街地の一部やミニ開発的な宅地を含む場合には,その調査
区を除外して集計した。また,開発の新しい住宅団地でまだ入居者が少ない場
合,調査区が隣接する2つの住宅団地にまたがり分離できないことが多いため,
隣接する住宅団地に含めて集計した。さらに隣接し合う住宅団地に複数の調査
区がまたがり分離が困難な場合には,それらの住宅団地を併合して,ひとつの
住宅団地として集計した。以上の手順の結果,研究対象の住宅団地は212団地
となった。

1980年国勢調査の資料から得られたのは,居住特性を示すと考えられる年
齢別人口構成,入居時期,最終学歴・就学状況,職業別就業人口構成・産業別
就業人口構成,世帯人員構成,住宅状況,通勤・通学状況の7つのカテゴリー
からなる43変数を選んで分析した。

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大規模住宅団地において

このような住宅団地の集積に関して,松原は東京大都市圏を事例として不動
産資本の大規模住宅地開発が特定地域に集中する傾向にあることを指摘し,こ
れが不動産資本の地価差益追求行動の結果とした。すなわち,「交通機関の新


設や改善等による地価上昇への寄生や,住宅公団などのニュータウン開発への
寄生により,各社は競って土地取得を行い,その結果として民間大規模住宅地
開発の集中が生じた」と指摘した。広島市の場合,西区己斐地区や安佐南区安
川流域の丘陵地域などは必ずしも交通条件や地形条件にとくに恵まれた場所で
もないが,松原の指摘のようにこれらの大規模住宅団地開発の集積が自然環境
の破壊や水災害,自治体の財政難などの諸問題を甚大なものにさせたことは共
通している。

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第2の特徴は,それ以前の開発がどちらかというと住宅供給の目的のみで
あったのと性格を異にして,住宅とその居住環境の供給が一体化される形での
開発が多くなったことである。第Ⅱ期の大規模住宅団地においてもこのような
居住環境整備が出てきてはいたが,第Ⅱ期におけるそれらの整備が開発指導要
綱に沿ったものであるのに対して,第Ⅲ期以降における居住環境の整備は,せ
せらぎをつくったり大規模な児童公園やショッピングセンターを設置したり,
必ずしも団地居住者のみの利用施設ではない施設をつくる傾向にある。

このような傾向について松原(1988)は付加価値をつけた販売によって,街
づくりに個性を持たせることで住宅地商品を差別化するようになったと述べて
いる。

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隣近所のつき合い

私は、家が高いブロック塀で囲まれている風景は、なんとも味気ないと思う。隣近所のつき合いに対して、杓子定規的で好きではない。庭木の枝は伸びるものである。花が咲き終わったら地面に落ちる。秋には葉っぱも落ちる。これらは風が吹いたら隣の敷地に侵入する。広い敷地でも起こり得ることは、狭い敷地に建蔽率いつぱいに建てる我が国の住宅事情では、より起こり得る。ブロック塀で囲んで、見られまいとする気持ちを押し出すより、垣根越しに気軽に話ができる関係をつくった方が、却って覗(のぞ) き見をしたいなどと思わないものである。よく南道路に面した住宅で、室内が覗かれるからと言って塀を設ける例が多いが、毎日その道路を歩いている人にとっては、逆に見られているという意識を持っている。昔のように気軽に地域の人達と会話を交せる環境の中の方が、子供達は相手を思う心を養い、いじめもなくなっていくのではと考える。家族が各々の主張を通して、個室中心型のマイホーム造りから脱却する時期に来ている。親子との会話がなくて、食事時にしか階下に降りて来ない。また、友達が遊びに来ても気づかないような間取りや、人の気配を感じられないような構造が「当たり前」になっている。この「当たり前」という考え方が、実に恐ろしい結果として現れたのが今日の社会である。政治家になるには金がかかるのが当たり前。地震が起こってからでは遅い。建物設備の地震に向けた先行投資なら、←ここから情報を探せます。景気が悪ければ、公共投資のための国債を増発するのが当たり前、土地は右肩上がりに上昇するのが当たり前。いずれも「当たり前」として見過ごされてきた結果、国民が大きな重荷を背負わされる事態を招いた。

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一人暮らし

現代はストレスの多い社会である。もしもストレスと無関係に暮らせる人がいたら一番幸せだろう。しかし、全く無縁に暮らすことなどはできない。なぜなら、人は一人では生きていけないからである。学校でも職場でも、更に地域社会にあっても、人は、人と人とのぶつかり合いの中で学び成長する。自分勝手に暮らせるような場所はどこにもない。一人暮らしをしたいと願う若者が、念願かなってアパート暮らしをしたとしても、自分勝手な生活ができるわけではない。家主さんとの関係、電気、ガス、水道など人を介しての繋(つな) がりによってサポートされており、隣人に対する配慮もしなければならない。宅地における境界争いは、たびたび耳にする。この問題の根底にあるのは、三センチや五センチ入った、出たの問題ではないように思う。仮に境界が五センチずれていたとしても、長さが一五メートルあれば、問題となる面積は○・七五平方メートルで、お互いが胸襟を開けば解決できる範囑(はんちゅう) にあると思う。昔から当たり前のように言われている安全な方法は改めて確認しましょう。その他の不動産に関する情報は、←こちらのサイトからたくさん見られます。このような問題は、隣人への日常のストレスが爆発したときに起こることが多く、感情の鍵れによって解決が困難なものになる。宅地を求める人の大部分は、初めに東南の角地、次に南道路を、地形としては正方形に近いものを求めようとするが、居住地として永く住み続けるためには、まず、周囲の環境と人間関係について気を配ることが大切である。案内された宅地の周囲を何度か歩いてみると、その地域に既に住んでいる人の様子が見えてくるものである。

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土地投資

実際、どの金融機関の担当者に意見を求めても、審査基準が厳しくなることを認めており、素人の目から見ても、終身雇用が終焉(しゆうえん) を迎え、能力主義による契約雇用制度への転換は、借手の保証裏付が失われるわけで、住宅ローンのような長期に渡る融資は難しくなるように思える。一方で、終身雇用制度が今後も堅持されるであろう公務員や団体職員、教職員などにおいてはなんら問題とはならず、差別化の拡大が懸念される。これからマイホームを買い求めようとする人の多くは、過去のバブルの恩恵も受けず、バブルを誘発させ、これに浸った人達の犠牲になって苦しむことになるのである。電話一本で、どんな融資も可能になる人達によって政策が立案され、住宅金融公庫廃止を弱者を救う代案もなしに決定するやり方は、差別を助長し、民主主義に反する政策としか思えない。過去に違う政党が作ったものであるなら批判もあろうが、同じ政権政党の中で行なわれた政策が、全く反省もなく、具体的な対策もなしに変えられるところに、我が国の政府の無責任ぶりが現れている。八○%を超える支持率の大部分は、中身が変わらないのにファッションを変えただけで狂信しているとしか思えない。すべき手続きはしっかり行いましょう。←ここのサイトから不動産のリフォームなどに関する知識を得ましょう。編されたと言って対策や補償を求める人がいる。例えば、たびたび問題となるネズミ講、高配当を得るための家畜への投資、将来の高値を期待した土地投資、一時若者の間で被害が出ていた、高額の手数料を払う約束での消費者ローンからの融資等々はほんの一部であるが、これらは編される側にも大きな責任があると思う。どんなに厳しい法律をつくっても願す行為はなくなるものではない。その証拠に、刑法を読んでみると、立ち小便から殺人まで、さまざまな規定があるにも拘らず、犯罪はなくならないではないか。傷害や殺人などは別にして「輻されない」ための対策は、各人が知識を持ち、胸襟を開けられる人間関係を築いておくこと以外にない。欲と得のみで判断し、利己主義的な考えを持つ人が多い中ではへ輻し合いはなくならないのではないかと思う。

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住宅そのものの耐用年数

二○○一年九月三日、ニューヨークおよびワシントンでの同時多発テロによって、大きな被害を受けたアメリカでは、国民が一致団結して無差別テロに対抗しようとしているように、我が国でも一致団結した考え方を育てていかなければならないのではないかと思う。災害の備えに地下室はお勧め!←地下室を含めた不動産情報はこちらから。そのためには、生活の根源である住まいの問題で言えば、住宅ローン金利五%ぐらいは当然との考えを持つこと、住宅そのものの耐用年数は五○年以上でなければならないこと、手入れの行き届いた住宅は高い評価を受けること、これによってローン期間は五○年とし、いつでも一括返済が可能なこと等々に変えていくべきである。賃貸住宅においては、賃借している間、家賃を支払い続けなければならないから、これを基本にして、自分達の生活スタイルに合った住まいが欲しい場合はマイホームを、更に経済的に余裕がある場合には、いつでもローンの返済を完了し、借金のない生活ができるよう配慮すべきである。この場合の住宅ローンの源資は、配当二%を保証する証券を発行すれば、眠っている貯蓄も表に出て活用され、全体の消費支出も増加し、デフレ防止にも大きな役割を果たすのではないか。税金を使わずに、民の力によって住宅ローン制度を確立することで、バブルや貸し渋りなどの問題を起こしながら、平然としている自己中心的な民間金融機関を相手に怒りを感じることもなくなる。現在の健康保険制度のような、医療機関に常にかかっている人も、ほとんどかからない人も同じ保険料というような不公平はなく、所有する証券の額によって配当金も異なるわけであるから、これこそ自由と民主主義の基本ではないかと思う。

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住宅ローン

例えば、リストラによって職を失い、収入の道を絶たれてしまって、住宅ローンの支払いができなくなり、裁判所による競売に託される物件が増加している。これらの物件は、不動産鑑定士によって評価され、最低競売価格が決定する。我が国の建物に対する償却期間が短いため、築一○年以上の物件については、土地価格のみに近い評価となってしまう。この制度は、マイホームを安く手に入れるにはよい方法かもしれないが、債務者が支払った残りの金額と、競売で落札する金額には大きな差が出る場合が多い。この差額を保証会社や保証人が負担することになる。このような物件が増えれば増えるほど、安く手に入れる人がいる一方で、保証会社の経営を圧迫し、保証人となった人は債務に苦しむことになる。償却期間を見直し、国土交通省が提唱するような「百年住宅」に基づき、確認申請のとき耐用年数を申告させ、検査合格による認定制度を設け、建物の価値が下がらないようにすべきである。この点では先進国の中で大きな遅れをとっている。更に、職を失い、家を失っても、その人にとっては生活が存在する。自分の意思とは関係なしに職を失い、収入の道が閉ざされ、家を失うことによって家族は崩壊し、若い人達は挫折感からやる気を失い、投げ遺りな行動によって社会不安を招く結果ともなる。家を失って、崩壊した家族がそれぞれ家賃を払い、住む家を探さなければならないのであれば、思い切って毎月の住宅ローンの支払い額を引き下げて、その人達の復帰を援助する政策が必要ではないだろうか。不動産は売買も賃貸もリフォームも、失敗しない為には多くの知識が必要です。←こちらからいろいろな知識を手に入れましょう。現在もこれに似た制度はあるが、もっと掘り下げた制度に改めるべきである。家族を単位として、子供達は人間性や社会性を養ない、成長していくべきものであるから、絆を断ち切っては社会秩序を乱す元をつくっていることにほかならない。苦しいときこそ家族が団結して、それを乗り越えていくことが基本であり、現在の制度はこれを無視したものとなっている。

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